Propietario en Madrid, residente fiscal en el extranjero: ¿qué impuestos vas a pagar realmente?
Si vives y trabajas en el extranjero y vas a comprar un piso en Madrid —ya sea para alquilarlo o para disfrutarlo unas semanas al año—, la pregunta inmediata es: ¿quién te cobra impuestos, España o tu país de residencia? La respuesta corta: ambos. Sin embargo, nunca pagarás dos veces por el mismo euro, siempre y cuando conozcas las reglas del juego.
Este es el verdadero punto ciego de la mayoría de los inversores internacionales. Todo el mundo prevé los gastos de compra (ITP, notaría) el día de la firma, pero muy pocos compradores dominan la fiscalidad recurrente posterior: el Modelo 210, el IBI, la interacción con la declaración de la renta de tu país, los posibles impuestos sobre el patrimonio y, finalmente, la tributación de la plusvalía el día de la reventa.
Esta guía repasa cada impuesto del propietario no residente, en orden cronológico.
Precisión importante: Este artículo afecta a los propietarios que mantienen su residencia fiscal fuera de España (que pasan menos de 183 días al año en España y tienen su centro de intereses económicos en el extranjero). Si tu plan es mudarte a Madrid de forma permanente, la lógica fiscal cambia por completo: en ese caso, consulta nuestro comparador fiscal por países y nuestra guía sobre la Ley Beckham.
La regla de oro: Los convenios para evitar la doble imposición
Los convenios internacionales firmados entre España y la mayoría de los países establecen una regla muy sencilla para el sector inmobiliario: los ingresos derivados de un bien inmueble tributan en el país donde está situado el bien. Por lo tanto, tu piso madrileño tributa primero en España.
Tu país de residencia (que probablemente grave a sus residentes por sus rentas mundiales) también te exigirá declarar estos ingresos, pero generalmente te concederá un crédito fiscal para neutralizar la doble imposición.
En la práctica, sin embargo, estos ingresos en Madrid pueden hacerte subir de tramo en la escala de tu impuesto sobre la renta local (el llamado efecto de progresividad), un detalle que a menudo se olvida en los cálculos de rentabilidad.
Quédate con esta mecánica en dos tiempos: primero declaras y pagas en España, y después declaras en tu país de residencia.
Durante la propiedad: Los tres impuestos españoles del no residente
1. El IRNR sobre los alquileres: El Modelo 210
Si alquilas tu vivienda, los ingresos del alquiler están sujetos al Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), que se declara a través del Modelo 210.
- Tipo impositivo: 19% sobre el rendimiento neto para los residentes de la UE/EEE, y un 24% sobre los ingresos brutos para los residentes de fuera de la UE.
- Deducciones: Si resides en la UE/EEE, puedes deducir los gastos relacionados con el alquiler de forma proporcional a los días alquilados (intereses de la hipoteca, IBI, gastos de comunidad, seguros, amortización y gastos de gestión inmobiliaria). Los residentes de fuera de la UE no pueden deducir gastos.
- Periodicidad: Los ingresos por alquiler pueden declararse anualmente en enero del año siguiente, en lugar de las tradicionales declaraciones trimestrales. Una simplificación muy bienvenida que conviene confirmar con tu gestoría según tu caso particular.
La trampa clásica: Muchos propietarios extranjeros "se olvidan" del Modelo 210 durante años. Sin embargo, la Agencia Tributaria española cruza ahora los datos de las plataformas de alquiler (como Airbnb) con los registros de la propiedad: las inspecciones llegan con sanciones e intereses de demora.
2. El impuesto sobre el inmueble no alquilado: La renta imputada
Una particularidad española muy poco conocida: aunque tu piso esté vacío o lo utilices únicamente como segunda residencia de vacaciones, España te cobra impuestos por una "renta ficticia".
La base imponible se calcula aplicando el 1,1% o el 2% al valor catastral de la vivienda (dependiendo de cuándo se haya revisado en el municipio), gravado al 19% para residentes UE/EEE (o 24% para no UE). Esto también se declara una vez al año mediante el Modelo 210. Para un piso estándar en Madrid, suele rondar los dos o trescientos euros al año: es una cantidad baja, pero obligatoria.
- Regla proporcional: Si el piso se alquila solo una parte del año, se combinan ambos regímenes de forma proporcional: ingresos reales por el periodo alquilado y renta imputada por el periodo que estuvo vacío.
3. El IBI: El impuesto municipal de Madrid
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es el impuesto local que se paga anualmente al Ayuntamiento de Madrid. Basado en el valor catastral, su importe es significativamente más bajo que en muchas otras capitales mundiales. Para un piso normal, cuenta con unos pocos cientos de euros al año. Este bajo coste de mantenimiento es una de las ventajas estructurales que destacamos en nuestro análisis de inversión inmobiliaria en Madrid.
Declaración en el país de origen: Reportes, tasas sociales e impuestos sobre el patrimonio
Declarar los ingresos de Madrid a nivel internacional
Tu rendimiento por alquiler en España debe declararse en la declaración de impuestos local de tu país de origen, ya que la mayoría de las naciones gravan a sus residentes por sus ingresos mundiales.
Como se ha mencionado, los convenios estándar de doble imposición te otorgan un crédito fiscal equivalente al impuesto local que normalmente se aplicaría a estos ingresos. Este mecanismo neutraliza eficazmente los impuestos sobre la renta locales y las tasas sociales sobre estos importes, al tiempo que los incluye para calcular tu tramo impositivo general. Dado que este papeleo internacional es altamente técnico, trabajar con un especialista en fiscalidad transfronteriza suele amortizarse desde el primer año.
Impuesto sobre el patrimonio: No olvides el cumplimiento internacional
Si tu país de origen impone un impuesto sobre el patrimonio para los activos inmobiliarios mundiales, tu propiedad en Madrid debe incluirse en tu base imponible según su valor de mercado a 1 de enero, deduciendo el capital pendiente de la hipoteca utilizada para financiarla.
Este es un parámetro crítico a integrar desde la fase de estructuración: financiar tu compra a través de una hipoteca, más allá de sus beneficios financieros, reduce tu base imponible patrimonial durante todo el periodo de amortización. Nuestra guía de hipotecas en España para no residentes detalla las opciones de financiación disponibles para compradores internacionales.
A tener en cuenta sobre el Impuesto del Patrimonio en España: España tiene su propio impuesto sobre el patrimonio (Impuesto sobre el Patrimonio), pero la Comunidad de Madrid lo bonifica al 100%, neutralizándolo de forma efectiva para los activos locales. Aunque existe un "Impuesto de Solidaridad a las Grandes Fortunas" a nivel nacional, este solo se dirige a patrimonios excepcionalmente elevados. Por lo tanto, para la gran mayoría de los inversores internacionales, tener una propiedad en Madrid genera cero impuestos de patrimonio en el lado español.
En el momento de la reventa: La plusvalía del no residente
El día que decidas vender tu propiedad en Madrid, se activan tres mecanismos fiscales distintos:
- El Impuesto sobre la Plusvalía en España: Los no residentes tributan a un tipo fijo del 19% (para residentes UE/EEE) o del 24% (para no UE) sobre el beneficio neto. Se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra original (ajustado con los gastos de compra y reformas justificadas).
- La retención del 3%: Por ley, el comprador tiene la obligación de retener el 3% del precio total de venta e ingresarlo directamente en la Hacienda española (Modelo 211) como pago a cuenta de tu impuesto de plusvalía. Después, tú debes presentar un Modelo 210 específico para regularizar la situación. Si tu plusvalía real es baja y la retención fue excesiva, Hacienda te devolverá la diferencia, aunque el proceso suele tardar varios meses.
- La Plusvalía Municipal: Es un impuesto que se paga al Ayuntamiento de Madrid basado en el incremento del valor del terreno durante los años que has sido propietario del inmueble.
En tu país de residencia: La lógica es la misma que con los alquileres. La plusvalía tributa primero en España, y tu país la integrará en tu declaración aplicando un mecanismo de crédito fiscal para evitar que pagues dos veces por lo mismo.
¿Utilizar una sociedad patrimonial extranjera o una LLC? Un reflejo que conviene cuestionar
Muchos inversores internacionales tienen el reflejo instintivo de comprar su piso en Madrid a través de una sociedad patrimonial familiar, una LLC o una sociedad civil de su país de origen.
Mucho cuidado: España no reconoce el concepto de "transparencia fiscal" o entidades de paso (pass-through entities) de la misma manera que otras jurisdicciones. Tener un inmueble en España a través de una estructura societaria extranjera introduce clasificaciones jurídicas complejas, obligaciones de información muy pesadas y costes administrativos que a menudo eliminan cualquier ventaja fiscal buscada.
Para tu primera inversión inmobiliaria en Madrid, la compra a nombre propio (personas físicas) sigue siendo la opción más sencilla, limpia y transparente. Si tu planificación sucesoria exige estrictamente una estructura societaria, asegúrate de que un especialista en fiscalidad internacional valide el esquema antes de firmar nada, no después.
Una inversión rentable es una inversión correctamente declarada
La fiscalidad de los no residentes en España no es ni gravosa ni excesivamente compleja, siempre y cuando se anticipe desde el plan de negocio inicial y se mantenga al día año tras año. Un Modelo 210 olvidado, una devolución del 3% mal gestionada o una sociedad extranjera mal calificada pueden transformar una excelente rentabilidad en Madrid en un dolor de cabeza administrativo.
En Triadica, integramos esta dimensión fiscal desde el primer día de búsqueda del inmueble: simulamos el rendimiento neto tras el IRNR y el IBI gracias a nuestro simulador de gastos de compra, estructuramos tu financiación y te conectamos con nuestras gestorías y fiscalistas internacionales de confianza para tus declaraciones anuales.
Reserva una llamada de asesoramiento gratuita con nuestro equipo en Madrid: analizaremos juntos la rentabilidad neta real de tu proyecto, incluyendo los impuestos de ambos lados.
Aviso legal: Triadica es una firma de consultoría inmobiliaria. Este artículo tiene carácter meramente informativo y simplifica normas fiscales sujetas a cambios; los tipos y umbrales mencionados son los vigentes a la fecha de publicación. El asesoramiento de un abogado fiscalista o asesor fiscal cualificado es indispensable para validar tu situación personal.
