Propriétaire à Madrid, résident fiscal en France : quels impôts allez-vous vraiment payer en 2026 ?
Vous vivez et travaillez en France, et vous achetez un appartement à Madrid pour le louer ou pour en profiter quelques semaines par an. Question immédiate : qui vous taxe, l'Espagne ou la France ? Réponse courte : les deux, mais jamais deux fois sur le même euro, à condition de connaître les règles.
C'est le point aveugle de la plupart des investisseurs français. Tout le monde anticipe les frais d'achat (ITP, notaire) le jour de la signature, mais peu d'acheteurs maîtrisent la fiscalité récurrente qui suit : le modelo 210 espagnol, l'IBI, l'articulation avec votre déclaration française, l'IFI, puis l'imposition de la plus-value le jour de la revente. Ce guide passe en revue chaque impôt du propriétaire non-résident, dans l'ordre chronologique de votre investissement.
Précision importante : cet article concerne le propriétaire qui reste résident fiscal en France (moins de 183 jours par an en Espagne, centre d'intérêts économiques en France). Si votre projet est de vous installer à Madrid, la logique fiscale est entièrement différente : utilisez plutôt notre comparateur fiscal France vs Espagne et notre guide de la loi Beckham.
Le principe directeur : la convention fiscale franco-espagnole
La convention de non-double imposition signée entre la France et l'Espagne pose une règle simple pour l'immobilier : les revenus d'un bien immobilier sont imposables dans le pays où se situe le bien. Votre appartement madrilène est donc d'abord taxé en Espagne.
La France, qui impose ses résidents sur leurs revenus mondiaux, prend ensuite ces revenus en compte dans votre déclaration, mais vous accorde un crédit d'impôt qui neutralise la double imposition. En pratique, vos revenus madrilènes peuvent toutefois augmenter votre taux moyen d'imposition sur vos autres revenus français : c'est l'effet de progressivité, souvent oublié dans les calculs de rentabilité.
Retenez la mécanique en deux temps : vous déclarez et payez en Espagne d'abord, vous déclarez en France ensuite.
Pendant la détention : les trois impôts espagnols du non-résident
1. L'IRNR sur les loyers : le modelo 210
Si vous louez votre bien, vos loyers sont soumis à l'Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), déclaré via le formulaire modelo 210.
- Taux pour un résident de l'UE : 19 % sur le revenu net. En tant que résident français, vous pouvez déduire les charges liées à la location au prorata des jours loués : intérêts d'emprunt, IBI, charges de copropriété, assurance, amortissement, frais de gestion locative.
- Périodicité : depuis la réforme de 2024, les revenus locatifs peuvent être déclarés en une seule fois par an, en janvier de l'année suivante, au lieu des déclarations trimestrielles historiques. Une simplification bienvenue, à confirmer avec votre gestoría selon votre situation.
- Le piège classique : beaucoup de propriétaires français "oublient" le modelo 210 pendant des années. L'administration espagnole croise désormais les données des plateformes locatives et des registres de propriété : les régularisations arrivent avec pénalités et intérêts.
2. L'impôt sur le bien non loué : la renta imputada
Particularité espagnole méconnue : même si votre appartement reste vide ou ne sert que de pied-à-terre, l'Espagne vous impose sur un revenu fictif. La base est de 1,1 % ou 2 % de la valeur cadastrale (selon la date de révision cadastrale de la commune), taxée à 19 % pour un résident UE. La déclaration se fait également via le modelo 210, une fois par an. Sur un appartement madrilène classique, cela représente généralement quelques centaines d'euros par an : indolore mais obligatoire.
Si le bien est loué une partie de l'année seulement, vous combinez les deux régimes au prorata : loyers réels sur la période louée, renta imputada sur la période vacante.
3. L'IBI : la "taxe foncière" madrilène
L'Impuesto sobre Bienes Inmuebles est l'équivalent local de la taxe foncière française, payé chaque année à la mairie de Madrid. Son montant, assis sur la valeur cadastrale, est nettement plus doux qu'en France : comptez le plus souvent quelques centaines d'euros pour un appartement, là où l'équivalent parisien ou lyonnais se chiffre vite en milliers. C'est l'un des avantages structurels que nous détaillons dans notre analyse de l'investissement locatif à Madrid.
Côté France : déclaration, prélèvements sociaux et IFI
La déclaration française des revenus madrilènes
Vos loyers espagnols se reportent dans votre déclaration française (formulaire 2047 pour les revenus de source étrangère, puis report en 2044/2042). La convention vous ouvre droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant à ces revenus, ce qui neutralise l'impôt et les prélèvements sociaux français sur ces sommes, tout en les intégrant au calcul de votre taux effectif. Le formalisme est technique : c'est typiquement le point sur lequel un fiscaliste franco-espagnol se rentabilise dès la première année.
L'IFI n'oublie pas Madrid
Si votre patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros, votre bien madrilène entre dans l'assiette de l'IFI français, pour sa valeur vénale au 1er janvier, déduction faite du capital restant dû sur l'emprunt qui l'a financé. C'est un paramètre à intégrer dès le montage : un financement à crédit, en plus de son intérêt patrimonial, réduit l'assiette IFI pendant toute la phase d'amortissement. Notre guide du prêt immobilier en Espagne pour non-résident détaille les options de financement des deux côtés des Pyrénées.
À noter : l'Espagne dispose de son propre impôt sur la fortune, mais la Communauté de Madrid le neutralise par une bonification de 100 %, sous réserve de l'impôt national temporaire sur les grandes fortunes qui ne concerne que les patrimoines espagnols très élevés. Pour la grande majorité des investisseurs, la détention madrilène ne déclenche aucun impôt sur la fortune côté espagnol.
À la revente : la plus-value du non-résident
Le jour où vous revendez, trois mécanismes se déclenchent :
- L'impôt espagnol sur la plus-value : 19 % pour un non-résident, calculé sur la différence entre prix de cession et prix d'acquisition majoré des frais et travaux justifiés.
- La retenue à la source de 3 % : l'acheteur a l'obligation légale de retenir 3 % du prix de vente et de les verser directement au fisc espagnol (modelo 211), comme acompte sur votre impôt de plus-value. Vous régularisez ensuite la différence, dans un sens ou dans l'autre, via un modelo 210 spécifique. Si votre plus-value réelle est faible, vous récupérez le trop-perçu, mais comptez plusieurs mois.
- La plusvalía municipal : taxe communale sur l'augmentation de la valeur du terrain pendant la durée de détention, due au profit de la mairie de Madrid.
Côté français, même logique que pour les loyers : la plus-value est imposable en Espagne, la France l'intègre avec un mécanisme de crédit d'impôt évitant la double imposition.
Et la SCI française ? Le réflexe à challenger
Beaucoup d'investisseurs français veulent loger leur appartement madrilène dans leur SCI existante, par habitude. Prudence : l'Espagne ne connaît pas la translucidité fiscale à la française, et le traitement d'une SCI détenant un bien espagnol soulève des questions de qualification, de déclaration et de coût administratif qui annulent souvent l'avantage recherché. Pour un premier investissement locatif à Madrid, la détention en nom propre reste le schéma le plus simple et le plus lisible. Si vos enjeux patrimoniaux justifient une structure, faites valider le montage par un fiscaliste maîtrisant les deux droits avant de signer, pas après.
Un investissement rentable est un investissement déclaré proprement
La fiscalité du non-résident en Espagne n'est ni lourde ni complexe, à une condition : qu'elle soit anticipée dès le business plan et tenue à jour chaque année. Un modelo 210 oublié, une retenue de 3 % mal régularisée ou une SCI mal qualifiée peuvent transformer un excellent rendement madrilène en casse-tête administratif.
Chez Triadica, nous intégrons cette dimension dès la recherche du bien : simulation du rendement net après IRNR et IBI grâce à notre simulateur de frais d'achat, structuration du financement, puis mise en relation avec nos gestorías et fiscalistes partenaires pour les déclarations annuelles. Réservez un appel gratuit avec notre équipe à Madrid : nous chiffrerons ensemble la rentabilité nette réelle de votre projet, impôts des deux pays inclus.
Avertissement : Triadica est un cabinet de conseil immobilier. Cet article vulgarise des règles fiscales susceptibles d'évoluer ; les taux et seuils cités sont ceux en vigueur à la date de publication. L'accompagnement d'un avocat fiscaliste est indispensable pour valider votre situation personnelle.
